Oneri di urbanizzazione e nuove regole regionali

Dopo 20 anni anche in Emilia Romagna sono stati aggiornati gli oneri di urbanizzazione con pubblicazione su Bollettino ufficiale della Regione, in data 11 gennaio 2019. La regione l‘ha fatto con deliberazione dell’assemblea legislativa 20 dicembre 2018, n.186 con l’obiettivo, fra gli altri, di semplificazione della disciplina edilizia.

 

Lo scorso 30 settembre è scaduto il termine per il recepimento della delibera regionale da parte dei Comuni. La norma è, quindi, attualmente in vigore.

L’Emilia Romagna attendeva un aggiornamento da anni. Questa nuova legge urbanistica orientata verso il riuso e la rigenerazione del territorio piuttosto che all’espansione insediativa, pone il contributo di costruzione come strumento attivo di politica sul territorio.

Le principali novità sono:

  • riduzione del 35% del costo di costruzione per tutti i principali interventi edilizi all’interno del territorio urbanizzato
  • esonero dal contributo di costruzione per gli interventi di riuso e rigenerazione urbana disciplinati dal piano (Pug) nel territorio urbanizzato
  • gratuità del cambio d’uso senza aumento del carico urbanistico e contestuale abbandono della politica degli extra oneri
Buone e cattive notizie

Se da un lato si assiste a importanti incentivi e riduzioni sul territorio urbano, dall’altro si registra un forte inasprimento degli oneri di costruzione per chi interviene al di fuori del territorio urbanizzato, salvo qualche specifica eccezione (ad esempio, gli interventi a servizio della conduzione del fondo agricolo svolti da aventi titolo di imprenditore agricolo).

Quindi se una famiglia decide di trasferirsi in campagna ristrutturando un vecchio rudere o demolendolo sarà fortemente penalizzata da questa normativa.

 

Cosa significa urbanizzare?
Proviamo a dare un po’ di definizioni prima di approfondire la nuova normativa.

È fondamentale precisare cosa significa urbanizzare un territorio. È un’operazione che comporta la realizzazione di tutte quelle opere che permettono un nuovo insediamento abitativo o produttivo. La nascita di nuovi edifici, infatti, necessita sempre della realizzazione di attrezzature atte a garantire l’uso futuro degli edifici stessi nonchè la vita di relazione degli abitanti negli spazi comuni della città.

L’articolo 16 ai commi 7 e 7bis del Dpr 380/2001 del Testo Unico dell’Edilizia definisce le opere di urbanizzazione primaria – opere che garantiscono le condizioni fondamentali di vivibilità della città – le «strade residenziali, spazi di sosta o di parcheggio, fognature, rete idrica, rete di distribuzione della rete elettrica e del gas, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato».

Secondo il comma 8, invece, sono opere di urbanizzazione secondaria quelle che compongono l’insieme di dotazioni generali della città: «asili nido e scuole materne, scuole dell’obbligo nonchè strutture e complessi per l’istruzione superiore all’obbligo, mercati di quartiere, chiese, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie».

Bisogna precisare che, in alcuni casi, le opere di urbanizzazione primaria possono essere scomputate (opere di urbanizzazione a scomputo). In questi casi il cittadino, titolare del permesso di costruire, può realizzare direttamente delle opere al posto del pagamento dei relativi oneri (U1).

Il contributo di costruzione, oltre a dipendere dall’incidenza degli oneri concessori, è commisurato anche all’incidenza del costo di costruzione. Esso è strettamente connesso all’opera edile realizzata quindi alle sue caratteristiche e all’ubicazione e destinazione d’uso. Il parametro di base per il suo calcolo è la Superficie Utile abitabile (Su).

In sintesi

Il rilascio del titolo edilizio (ovvero del permesso di costruire o SCIA) è subordinato alla corresponsione da parte del cittadino, del contributo di costruzione, determinato da:

  • oneri di urbanizzazione primaria (U1)
  • oneri di urbanizzazione secondaria (U2)
  • costo di costruzione (CC)

Sono considerati onerosi i seguenti interventi (Lr 15/2013):

  • nuova costruzione
  • ristrutturazione urbanistica ed edilizia
  • ristrutturazione edilizia senza aumento del carico urbanistico, a esclusione degli interventi relativi alle sole modifiche dei prospetti
  • altri interventi che prevedono aumento del carico urbanistico
Il dettaglio della normativa

Veniamo al dettaglio della nuova normativa regionale.

Si ridefinisce la ripartizione del territorio in maniera molto semplificata, superando il precedente riferimento alle cinque zone omogenee, e determinando tre sole categorie di aree:

  • esterne al territorio urbanizzato
  • apermeabili all’interno del territorio urbanizzato, non dotate di strutture per l’urbanizzazione
  • interne al territorio urbanizzato

L’incidenza degli oneri viene quindi differenziata non solo in relazione alla tipologia dell’intervento e alla destinazione d’uso, ma anche in base alla localizzazione secondo le tre categorie sopra citate.

Tra le novità, vi è la riduzione del contributo di costruzione, in misura non inferiore al 35 per cento, fino alla completa esenzione, per i seguenti interventi all’interno del territorio urbanizzato:

  • ristrutturazione edilizia
  • addensamento o sostituzione urbana
  • interventi di recupero e riuso di immobili dismessi o in via di dismissione

Per quanto riguarda il costo di costruzione, viene rivisto il modello di calcolo che prendeva come riferimento il costo ammissibile per l’edilizia agevolata (non più coerente con gli attuali valori di mercato).

Per questo motivo il metodo di calcolo del costo di costruzione convenzionale tiene conto del prezzo di mercato degli immobili fornito dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), valori che cambiano in base al comune/quartiere/zona, tipologia edilizia e stato di conservazione, destinazione d’uso.

Come già accennato, questo aggiornamento alla disciplina del contributo di costruzione e della legge urbanistica regionale rappresenta una svolta nell’approccio al tema sempre più rilevante del riuso e della rigenerazione urbana che finalmente sembra avere i riflettori puntati.

Negli ultimi anni il mercato immobiliare ha subìto un arresto e questa scelta, tanto innovativa quanto rischiosa, potrebbe innescare una ripartenza che manca ormai da tempo.

Nonostante ciò però, è da sottolineare che le riduzioni sul contributo di costruzione riguardano esclusivamente il territorio urbanizzato. Al di fuori di questo territorio ci sono innumerevoli fabbricati – di pregio ma anche ruderi – che molto spesso si decide di ristrutturare o demolire e ricostruire.

Siccome dal mio punto di vista anche la riqualificazione in zona non urbanizzata rientra nell’ottica del riuso e della rigenerazione, forse dovrebbe essere incentivato o comunque posto sullo stesso piano dell’identico intervento fatto in territorio urbanizzato.

 

Luigi Foschi
Eco-geometra, Progettista di Case in Legno
Designer d’interni, Esperto CasaClima
Per informazioni e Consulenze Tel. 3395733261
Mail: [email protected]

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